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あるサラリーマンの副業実録
この度は「あるサラリーマンの副業実録」までお越しいただきありがとうございます。当サイトでは、私がこれまでメインでやってきたオークションの副業から、その資金を元にはじめた不動産・株式投資についても書いていきたいと思います。 
7月の家賃更新
   7月の家賃更新を書いているのですが、パソコンをタイプする腕が重く感じます。。。2棟目のアパートを入手してから、早2か月半が経過しましたが、先月末を持って1部屋空いてしまったと思っていたら、さらに2部屋立て続けに空くことになってしまい、今月の中旬には2部屋、月末には3部屋の空室となってしまいます!

   自身を持って購入した物件だけにショックが大きいです。3部屋中1部屋の方は止むを得ない事情があったのですが、他の2部屋は普通に解約されてしまいました。不動産賃貸には付き物なので、避けられないことなのですが、この悪い夏の時期に3つも重なったことが残念です。

   くよくよしても仕方ないので、すぐに募集をかけて1日も早く決まることを期待します!築浅・駅近なので9月に入れば少し問い合わせも増えることでしょう。

   今月からローンの返済もはじまり、今回は先月分の調整もあり約30万円以上持っていかれました。。。また、1部屋空いたのと来月途中で解約する部屋は日割り分のみの振込だったため、家賃の振込は約70万円となり、手元に残ったのは約40万円でした。。。

   次回は吉報を届けられることを祈ってます。

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6月の家賃更新
   6月分の家賃収入をアップデートします。1軒目のアパートは1人だけ一日遅れて振り込まれましたが、問題なくいつもの通り、計28万円が振り込まれました。

   問題は2軒目の方でした。。。前の管理会社にオーナーが変わった旨を通知いただいていたにも関わらず、ほとんどの入居者が前の管理会社の口座に家賃を振り込んでいました。更に1人だけ、最後の最後まで私の口座にも前の管理会社にも入金が確認できないということで、その入居者に直接催促の電話を入れたところ、6月25日付けでちゃんと払っているとご立腹でした。。。

   前の管理会社が入金を見落としていたという落ちでしたが、こちらから2~3度確認の問合せしていたのに見落とすなんて、あまりに管理がずさんで頭にきました。その入居者によると、以前にも2度ほどそういうことがあり、本当に怒っておられました。当然ですよね。とにかくのふざけた管理会社に頼まなくて大正解でした。

   6月もまだローンの返済がはじまっていなかったので、806,000円がまるまる入金され、不動産収入も1300万円を超えました。これからローン返済や不動産取得税などの支出が出てきますので手放しに喜んではいられないです。

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2棟目の投資アパート条件~其の二~利回り
   前回に続いて、5月に購入した投資アパートの条件について書きたいと思います。物件価格の次に目に入ってくるのが利回りですが、こちらは最初から10%以上と決めていました。

   単純計算で10年で投資回収ができるという計算ですが、表面利回りなので、税金・管理費・ローンなどの経費が引かれるため、実際には11~12年ぐらいかかるかなあという感じです。

   10%以上の物件になると、中々良い物件は出てこなく、築10年以上経っていたり、駅からのアクセスが悪かったり、立地が悪かったりでした。たまに、良い物件を見つけても、家賃設定が相場よりも異常に高く設定されていたりするため、結構難しい基準ではありますが、絶対に妥協はしてはいけません。

   特にこの不動産大不況の時期ですから、待てば出てくると思いますし、とにかく不動産仲介業者と仲良くなって、広告に乗っていない物件の情報を得たり、売主の情報を得たりしてみてください。

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(2003/07)
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2棟目の投資アパート条件~其の一~価格
   今日より不定期になりますが、今年5月に取得したアパートを決める際に掲げていた投資条件を1つずつ記載しながら、自分なりの考えを解説していきたいと思います。

   まず初めに最も大切な物件の購入価格について書きたいと思います。よくレバレッジを利かせて、自分の年収の十数倍もの物件を購入される話を聞きますが、これはリスクが高すぎます。

   いくら家賃収入があるからといっても、空室リスクはアパート経営をする以上、避けられませんし、修繕費や入居者とのトラブルといったことも考えられます。更には、火事、地震、その他の自然災害といったリスクも付きまとうので、仮にアパートから一切収益が得られなくなってもローンの返済を続けられる範囲の物件を購入することをお薦めします。

   サラリーマン収入があるからといって、今の世の中いつ何が起こるか本当に分かりません。急に会社から解雇されたり、大幅な給与カットということも考えられるので、ゆとりを持ったローン返済ができる購入価格に抑えるべきしょう。今、自宅の住宅ローンを払えずに、家を手放す人が増えているご時世ですから、無茶は禁物です。

   ちなみに私は自分の年収の7~8倍までと決めて物件を探しましたが、最終的には6倍以内の金額の物件を見つけました。

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(2008/05/16)
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