前回に続いて、5月に購入した投資アパートの条件について書きたいと思います。物件価格の次に目に入ってくるのが利回りですが、こちらは最初から10％以上と決めていました。

　　　単純計算で10年で投資回収ができるという計算ですが、表面利回りなので、税金・管理費・ローンなどの経費が引かれるため、実際には11～12年ぐらいかかるかなあという感じです。

　　　10％以上の物件になると、中々良い物件は出てこなく、築10年以上経っていたり、駅からのアクセスが悪かったり、立地が悪かったりでした。たまに、良い物件を見つけても、家賃設定が相場よりも異常に高く設定されていたりするため、結構難しい基準ではありますが、絶対に妥協はしてはいけません。

　　　特にこの不動産大不況の時期ですから、待てば出てくると思いますし、とにかく不動産仲介業者と仲良くなって、広告に乗っていない物件の情報を得たり、売主の情報を得たりしてみてください。

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　　　今日より不定期になりますが、今年5月に取得したアパートを決める際に掲げていた投資条件を1つずつ記載しながら、自分なりの考えを解説していきたいと思います。

　　　まず初めに最も大切な物件の購入価格について書きたいと思います。よくレバレッジを利かせて、自分の年収の十数倍もの物件を購入される話を聞きますが、これはリスクが高すぎます。

　　　いくら家賃収入があるからといっても、空室リスクはアパート経営をする以上、避けられませんし、修繕費や入居者とのトラブルといったことも考えられます。更には、火事、地震、その他の自然災害といったリスクも付きまとうので、仮にアパートから一切収益が得られなくなってもローンの返済を続けられる範囲の物件を購入することをお薦めします。

　　　サラリーマンの収入があるからといって、今の世の中いつ何が起こるか本当に分かりません。急に会社から解雇されたり、大幅な給与カットということも考えられるので、ゆとりを持ったローン返済ができる購入価格に抑えるべきしょう。今、自宅の住宅ローンを払えずに、家を手放す人が増えているご時世ですから、無茶は禁物です。

　　　ちなみに私は自分の年収の7～8倍までと決めて物件を探しましたが、最終的には6倍以内の金額の物件を見つけました。

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