あるサラリーマンの副業実録
この度は「あるサラリーマンの副業実録」までお越しいただきありがとうございます。当サイトでは、私がこれまでメインでやってきたオークションの副業から、その資金を元にはじめた不動産・株式投資についても書いていきたいと思います。 
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10月の家賃更新
   10月の家賃更新をまだしておりませんでしたが、先月は本当に目まぐるしい月でした。まだあれから1カ月が経過していないことが信じられません。

   それは10月に入って3分の1が過ぎようとしていた時に、急に管理会社から管理契約を打ち切りたいと言われ、しかも月末までに次の会社へ引き継ぎたいというめちゃくちゃな内容でした。

   私はそれまで管理を依頼していた会社に不信感を持っていました。チラシの製作の仕方や、広告の掲載方法などを巡って、こちらから細かい指示を出さなければならず、正直これではいつまで経っても空室が埋まらないとさえ思っていました。

   でも契約期間が1年半以上も残っているし、途中で契約を破棄したい場合は3カ月も前に言わないとならないので、時間的余裕のサラリーマンの私にとっては正直動くに動けない状況でしたが、そういう事態に陥ってから直後、数社の会社に問い合わせて管理内容やサブリースの見積もりをもらいました。

   同様に前管理会社にも探してもらいましたが、案の定ろくな提案はもらえずに、私が声をかけた業者に借り上げてもらう結果となりました。でもその会社からはとても良い見積もりをもらったので、今となってはホッとしているところです。

   先月振り込まれた家賃金額は、先々月とまったく変わりありませんが、今月からはサブリースになるため、埋まっている部屋の家賃は若干下がります。その代わり空き室が埋まらなくても2カ月の免責期間を経れば、空室分も家賃収入が入りますので、現在よりは増えることになります。

   ちょうどその契約の2カ月後は、クリスマスイブとなりますので私にとっては、一足早いクリスマスプレゼントとなりました。先月も約60万円の収入に対して、約22万円のローン支出があったので、約38万円の家賃収入となりました。

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7月の家賃更新
   7月の家賃更新を書いているのですが、パソコンをタイプする腕が重く感じます。。。2棟目のアパートを入手してから、早2か月半が経過しましたが、先月末を持って1部屋空いてしまったと思っていたら、さらに2部屋立て続けに空くことになってしまい、今月の中旬には2部屋、月末には3部屋の空室となってしまいます!

   自身を持って購入した物件だけにショックが大きいです。3部屋中1部屋の方は止むを得ない事情があったのですが、他の2部屋は普通に解約されてしまいました。不動産賃貸には付き物なので、避けられないことなのですが、この悪い夏の時期に3つも重なったことが残念です。

   くよくよしても仕方ないので、すぐに募集をかけて1日も早く決まることを期待します!築浅・駅近なので9月に入れば少し問い合わせも増えることでしょう。

   今月からローンの返済もはじまり、今回は先月分の調整もあり約30万円以上持っていかれました。。。また、1部屋空いたのと来月途中で解約する部屋は日割り分のみの振込だったため、家賃の振込は約70万円となり、手元に残ったのは約40万円でした。。。

   次回は吉報を届けられることを祈ってます。

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2棟目の投資アパート条件~其の四~駅近
   今回は物件のアクセスについて書きたいと思います。都市圏でアパート経営するのでしたら、最寄り駅からのアクセスは入居者にとってとても重要な要素の1つですので、アクセスが良い=空室リスクが低いということになります。

   地方でない限り、毎日電車で通学・通勤する訳ですから、できるだけ駅まで近いに越したことは無いですよね。首都圏で駅に近いということは、駅の周りも開けている訳ですから、いろんなお店や公共機関などもあって、生活の便も良くなりますよね。

   物件を探す際には、必ず最寄り駅からアパートまで自分で歩いてみるべきだと思います。そうすると、実際に広告で書かれていることが正しいか分かりますし、生活環境なども垣間見ることができます。

   私が1棟目に購入した物件が徒歩1分以内でしたので、2棟目のアパートはできれば5分以内の物件にしたかったのですが、今回は駅から徒歩6分のアパートでした。夏場や冬場を考えると最大でも10分以内が限度だと思います。

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2棟目の投資アパート条件~其の一~価格
   今日より不定期になりますが、今年5月に取得したアパートを決める際に掲げていた投資条件を1つずつ記載しながら、自分なりの考えを解説していきたいと思います。

   まず初めに最も大切な物件の購入価格について書きたいと思います。よくレバレッジを利かせて、自分の年収の十数倍もの物件を購入される話を聞きますが、これはリスクが高すぎます。

   いくら家賃収入があるからといっても、空室リスクはアパート経営をする以上、避けられませんし、修繕費や入居者とのトラブルといったことも考えられます。更には、火事、地震、その他の自然災害といったリスクも付きまとうので、仮にアパートから一切収益が得られなくなってもローンの返済を続けられる範囲の物件を購入することをお薦めします。

   サラリーマン収入があるからといって、今の世の中いつ何が起こるか本当に分かりません。急に会社から解雇されたり、大幅な給与カットということも考えられるので、ゆとりを持ったローン返済ができる購入価格に抑えるべきしょう。今、自宅の住宅ローンを払えずに、家を手放す人が増えているご時世ですから、無茶は禁物です。

   ちなみに私は自分の年収の7~8倍までと決めて物件を探しましたが、最終的には6倍以内の金額の物件を見つけました。

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