あるサラリーマンの副業実録
この度は「あるサラリーマンの副業実録」までお越しいただきありがとうございます。当サイトでは、私がこれまでメインでやってきたオークションの副業から、その資金を元にはじめた不動産・株式投資についても書いていきたいと思います。 
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繰上返済のマジック
   前章では、いかに繰り上げ返済することによって、全体の返済額が減らす事ができるかお伝えいたしました。ただし、繰り上げ返済する額は毎年固定で100万円に設定してご説明したのですが、ここで「おやっ」とお気づきになった方は十分素質がある方かと思います。



   「繰上返済のマジック」とは私が勝手にネーミングしたのですが、複利で貯蓄する時も「利息のマジック」という言葉を使っている人が居たので、それをモジりました。私も何となく得なんだなあと頭の中にボヤっとしたものがあったのですが、このように数値化して自覚するまでは2年ぐらいかかりました。言い訳ではありませんが、普段サラリーマンで忙しいため、そのようなことを詳細に考える時間が無いのです。土日は完全休日ですが、土日ぐらいそのような面倒な計算は仕事で十分だということで、結局何もやらないものなのです。とにかく、数字でみればその凄さをお分かりになってもらえると思いますので、下の表をご覧ください。



購入派(繰り上げ返済)  対前年比返済 繰り上げ返済額  
毎月返済額 年間返済額 減少額(差額)
1年目 129,366 1,552,392 0 1,000,000
2年目 125,569 1,506,828 45,564 1,045,564
3年目 121,414 1,456,968 49,860 1,095,424
4年目 116,787 1,401,444 55,524 1,150,948
5年目 111,678 1,340,136 61,308 1,212,256
6年目 105,994 1,271,928 68,208 1,280,464
7年目 99,625 1,195,500 76,428 1,356,892
8年目 92,443 1,109,316 86,184 1,443,076
9年目 84,346 1,012,152 97,164 1,540,240
10年目 75,116 901,392 110,760 1,651,000
11年目 70,785 849,420 51,972 1,702,972
12年目 58,213 698,556 150,864 1,853,836
13年目 43,545 522,540 176,016 2,029,852
14年目 26,387 316,644 205,896 2,235,748
15年目 6,113 73,356 243,288 2,479,036
通常返済合計 15,208,572 繰上返済合計 23,077,308

総返済額 (通常返済合計 + 繰上返済合計) 38,285,880

※ 借入金額 → 3500万円
※ 返済期間 → 30年
※ ボーナス払い → 無し
※ 返済方法 → 元利均等返済
※ 金利(想定) → 1~10年:2%,11~30年:3%


   まずは、表のご説明から始めます。表の左側は、前章までと同様に月々の返済額と年間返済額が記載されておりますが、右側には「対前年比返済減少額」と「繰り上げ返済額」があります。「対前年比返済減少額」とは、繰り上げ返済をすることによる、前年と翌年の返済額の差額分(前年返済額合計-翌年返済額合計)を指します。そこでその右に「繰り上げ返済額」の覧がありますが、これまではここに入る金額は毎年固定の100万円でした。しかし、前章で説明しました通り、最初の10年がローン返済の最も大切な時期なのです。何故なら、10年を超えると子供の教育費が塾や受験やらで一気に膨らみます。あと、最初の10年は固定で金利を結んでいても、11年目から金利が大きく上げることも予測されるからです。そこで、最初の10年は毎年100万円返すことと、100万円返す事によって、翌年のローン返済額が前年より減りますので、その差額を別のところに使うのではなく、またその翌年に100万円と一緒に返していただきたいのです。人間誰でも支出が減ることにより、気持ち的には消費を増やしたくなるのも分かりますが、そこは我慢です。そうすることによって初めて、上のような数字のマジックが成立するのです。

   では、実際の数字を見てみたいと思いますが、まずはじめに総返済額はなんと3800万円になってしまいました!前章で比較しました賃貸派でも4300万円ですから、完全に逆転してしまいましたね。しかも500万もの差がある上に、返済期間の半分のたった15年で返済が完了してしまいます!こういう話は私の経験上、銀行でも不動産でも細かく教えてくれません。教えてくれても「繰上返済して返して言った方がいいですよ。」と言うぐらいで、詳細なシュミレーションなども見せてくれません。何故だか雑誌などのメディアでもこういった表を取り上げないのが不思議でなりません。

   とにかく、上のようなプランで毎年しっかりと返していけば、15年後には月々の返済額がわずか6000円になってしまうのです。15年後というば、今3歳のお子さんが居る家庭では、大学にいかせるための塾や入学日・授業料のために、資金繰りで四苦八苦している時期でしょう。この時期に住居にかかるお金がわずか数千円ってすごくないですか?
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